保科 みゆき Miyuki Hoshina Flavell
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カリフォルニアに住む日本人の方々の生活に役立つ情報を、不動産コラムでご紹介しています。不動産売買だけでなく、賃貸に関する大家、テナント側からのご質問や、家の修理に関してのご質問など、皆様のサポートを提供しています。
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保証金の返却 |
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Q 2011年から3年半の契約で賃貸物件を借り、鍵の返還日に家の中を完全に空にした後、インスペクションをして大家は何枚も写真を撮影していましたが、セキュリティーデポジットの件は一切話しませんでした。
このインスペクションは何のために行ったのでしょうか？
A 引越し後のインスペクションは、鍵の返却と賃貸物件の状態をチェックするために行われます。
また、オーナーは引越し前 (約2週間) に Pre-Walk Through を行うことが義務付けられています。
この Pre-Walk Through (引越し前の立会い検査) は、セキュリティーデポジットにチャージする可能性があるダメージについて、大家とテナントが話し合う大切なチャンスです。
これにより、引越し前にテナントは自分自身で修理またはクリーニングを行うことが可能となります。
Q 7月5日に大家より手紙と$1,722のチェックが書留で送られてきました。
手紙にはセキュリティーデポージットから$9,528を控除した旨が記載されていました。
大きな支出はフローリングの Sanded and Restained $5,173 とカーペットの交換費用の半分$2,900です。
レターには添付のドキュメントもあり、これらは全て領収書でもインボイスでもなく見積書のようなのですが、11個の請求項目のうちなぜか5個しかありませんでした。
A Security Deposit Disposition 保証金の返却には、必ずそれぞれのチャージについての領収書が必要です。
ただし、期間的に見積りしか取れない場合は、見積額をテナントにチャージして、その後、残金があった場合はリファンドすることもあります。
領収書または見積りのないチャージは認められておりませんので、それについて何かしらの説明が付いているべきでしょう。
テナントの保証金にチャージできる項目は限られています。
基本はクリーニング、そしてダメージです。
ただし、Normal Wear & Tear (通常の使用による擦り切れや汚れ) はダメージの範囲ではないとされています。
この範囲の判断が個人のオーナーによりかなり個人差があり、トラブルの元となることが多いようです。
Q カーペットについては、4月に大家がクリーニングの見積りを取り、シミ抜きとダメージ修復も含めて$375とありました。
ダメージや汚れ具合は、その時から退去時までほぼ変わりはありませんでした。
また、フローリングも目立ったダメージを与えたことはなく、業者の見積書のNoteにもスクラッチ以外は記述されていません。
ダメージは通常の使用で発生したレベルであると思っています。
A 一旦、クリーニング見積りを受取った後で、説明なくカーペット交換の費用の半分をチャージされたという事実に驚いています。
もし、クリーニングでは落ちない汚れ、匂い、ダメージがあった場合は、それについての専門業者 (カーペット会社、カーペットクリーニング会社) からの説明などが付いているべきでしょう。
また、交換が必要なほどの状態であった場合は、新しいカーペット交換の費用分担方法が正しいかどうかを確認してください。
入居時のカーペットの年数と、借りていた期間による簡単な計算方法があります。
カーペットの耐久年数を基にテナントの責任分担が計算できます。
フロアリングの工事費チャージについても同様です。
基本として、入居時の年数や状態、賃貸期間などの要素により、通常以上の擦り切れや汚れかどうかが判断されると思います。(DCA* p.59-60参照)
Q 今回のセキュリティーデポジット返還のケースは個人的には到底納得のいかないことなのですが、カリフォルニアの常識ではいかがでしょうか？
前述の通り、大変非常識な行いをされる方々でしたので、今回のことも非常識なのではないかと感じています。
A 納得されないのはとてもよく理解できますし、保証金から差し引かれたチャージは妥当とは考えにくい点がいくつかあります。
ベストな解決方法としては、まず大家に手紙を書いて、保証金から引かれたチャージについて納得できない旨を伝えてください。
電話での会話などよりも、なるべく文書で記録を残すようにしてください。
①DCAの California Landlord VS Tenant Guide Book の内容を大家と共有して、保証金の返却の交渉をしてください。
その理由を説明し、それでも双方の意見がまとまらない場合は②Small Courtで決着をつけることになります。
尚、Small Claim Courtでは、カウンセラーが相談を受けながら提出書類の記載方法などをサポートしてくれます。
賃貸物件を持つ個人オーナーの知識不足が原因と思われる、保証金返却をめぐるトラブルについてご質問を多く受けております。
DCAのガイドブックの内容を共有してスムーズに解決されるケースも多くありますので、ぜひトライしてください。
*DCA＝Department of Consumer Affairs、State of California（www.dca.ca.gov）
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| 尚、弊社のレンタルホットラインでは、賃貸に関するご質問をお待ちしております。 ご質問、ご連絡はこちらまで (このコラムではカリフォルニア州不動産の一般的情報を皆様にお伝えしています。各ケースのアドバイスは必ず専門機関にご相談下さい) |
| (2014年9月16日号掲載） |