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保科 みゆき  Miyuki Hoshina Flavell

不動産エージェント 
BRE#00991091

Remax Associates
1010 Prospect St., #300
San Diego, CA 92037

858-335-3376 直通
858-551-1140 代表

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www.usa-fudosan.com


 1988年9月より「不動産Q&A」を執筆。

カリフォルニアに住む日本人の方々の生活に役立つ情報を、不動産コラムでご紹介しています。不動産売買だけでなく、賃貸に関する大家、テナント側からのご質問や、家の修理に関してのご質問など、皆様のサポートを提供しています。

ご質問、ご連絡はこちらまで

 

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 不動産の買い替え

 

Q 7年前に買ったコンドミニアムを売却して、家を購入したいと考えています。

買い替えなどしたこともなく、先に家を見つけるべきなのか、それとも先にコンドミニアムを売るべきか、よく分かりません。

適切なアドバイスをお願いします。

 

 

A まず、無理のない買い替えを設定できるかどうかチェックしましょう。

  1. お持ちのコンドミニアムのマーケット価格のチェック。エージェントを通して過去3か月間に売却された同じような条件 (エリア、築年数、サイズ、コンディションなど) での物件の売買価格から想定しましょう。

  2. 次に、この売却から得られるエクイティ (ローン、売却経費を差し引いた後に残る売主の現金) を算出。

  3. 融資面の計画と準備。ローン会社に必要書類を提出して、ローン借り入れ承認 (Loan Approval) を受けておきましょう。その際、ローンの種類、利子とポイント、クロージング費用も確認してください。

  4. 希望している購入価格帯の家をチェック。予算内の物件が、自分の考えていた家のイメージと同じかどうかを確認しましょう。

 

次に、どのような買い換えオプションが自分にとってベストか考えましょう。

 

コンドミニアムから直接家に引越す

最初に、売主が替わりの家を購入するという条件付き (Seller to find a suitable housing) でコンドミニアムを売却し、仮契約を成立させます。

次に、購入したい物件の売主から、買主の家の売却が条件付き (Sale of Buyer's property) であるというオファーで同意を得られれば、購入の仮契約が成立します。

これら両方のエスクローを同時に進行させ、同時にクローズする (ダブルエスクロー)、または最初にコンドミニアム売却の契約をクローズ、そして、その後に購入の契約がクローズします。 

尚、売却契約には、売却後の賃貸契約 (Seller's Lease Back) の条件を加えておき、購入する家に

引越しできるまで住み続けられるよう計画しましょう。バイヤーが居住目的の融資を受ける場合は、通常、ローン会社の条件として、売却後にセラーがテナントとして賃貸を払い、住み続けることが約1か月間まで認められています。

投資目的のバイヤーであれば、賃貸期間は交渉次第となります。

  • 良い面:もし購入したい家が見つからない場合、条件付きであるため売却契約をキャンセルできる。引越しが一度で済む。費用面でもお勧め。

  • リスク:コンドミニアムの売却契約で定めた期間内 (通常数週間) に購入する家を見つける必要があります。また、オファーの交渉の際に条件付きの売却や購入であるため、価格面にネガティブな影響が出る傾向にあります。特に、条件付オファー(Contingent Offer、Sale of Buyer's Property) の場合は、買主の家の売却契約成立が購入条件となり、売主にハイリスクと受け止められるため、通常のオファーよりも魅力的なオファープライスが求められます。

 

 

 

②コンドミニアムを売却、購入までの期間は賃貸

  • 良い面:条件なしの契約で売却、購入が可能。その交渉力がアップ。 

  • リスク:気に入る家を見つけること、そして契約を成立させること。これらの期間が長くなるとマーケット価格上昇がある場合はマイナス方向に働きます。引越しが二度になること。 

 

売却後の賃貸を探される場合、契約期間により、賃貸のタイプやコストの違いに注意しましょう。

通常の賃貸物件は1年契約が条件となりますので、それより短い期間の賃貸は下記をご覧ください。(家具は引越し業者のストレージなどに保管すると便利)

1か月内の賃貸

・Vacation Rental:週、または月ごとの契約。家具、リネン、キッチン、タオルなど完全装備付き。

・長期滞在タイプのホテルや、個人オーナー所有のバケーションレンタルのコンドミニアムや家など。

・Furnished Rental:月ごとに家具付きで借りられるアパートメント。家具はレンタル家具専門業者を通し、賃貸契約とは別契約とするアパートメントが多く見られます。

 

1か月以上の賃貸

・Short Rental:大型のアパートメントでは、短期間の賃貸契約を毎月のレント額にプラス$$で提供しているところがあります。

 

 

 

購入そして売却

  • 良い面:引越しが一度で済むこと。欲しい家を条件なしの契約で購入、そして売却が可能。

  • リスク:3つのオプションの中で一番注意が必要なプロセスです。コンドミニアムのローンを払い続けながら、新しく購入する家のローン取得が可能かどうかの確認がまず必要。売却まではダブルのローン支払いが生じること。マーケット状況によっては、売却価格と売却までにかかる期間が不確かなこと。

 

 
尚、弊社のレンタルホットラインでは、賃貸に関するご質問をお待ちしております。
ご質問、ご連絡はこちらまで


(このコラムではカリフォルニア州不動産の一般的情報を皆様にお伝えしています。各ケースのアドバイスは必ず専門機関にご相談下さい)

(2015年7月16日号掲載)

 

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