スモーキングトラブル

Q 長く住んでいるテナントが、タバコを吸っているらしいということが最近分かりました。

古いリース契約書をチェックしたところ、喫煙 (Smoking) に関しては何も書いてありませんでした。

家の中は禁煙にできるでしょうか？

A 月々の契約であれば、変更の30日前までに下記の書類に禁煙 (Non Smoking) 条項を加筆し、テナントに送ることにより契約内容の変更ができます。

レント額、保証金額などの変更、およびその他のリース契約内容を変更する際に使われる書類です。

・NOTICE OF CHANGE IN TERMS OF TENANCY

Q 契約が1年リース契約の場合でも変更できますか？

A 残念ながら、リース契約期間中の契約内容変更には、テナント、オーナー、両方の同意が必要となります。

（2012年1月1日以降のカリフォルニア州不動産協会のリース契約書には、喫煙許可の有無の条項が含まれています）

Q オーナー組合HOAから、テナントのバルコニーでの喫煙に対して苦情が来ました。

今年になって規則が変わり、バルコニーでの喫煙が禁止となったようです。

半年前にサインしたリース契約書には、家の中の喫煙は禁止と書いたのですが？

A 最近のオーナー組合HOAでは、隣近所が近接しているコンドミニアムのオーナーの嫌煙権を守るために、バルコニーを含む建物のエリア全体を禁煙と改定しているところが多くなっています。　

リース契約書に、HOAの規則に従うという条項が含まれていれば、テナントはその規則に従う義務があります。

下記の書類を使い、喫煙が契約違反になるとテナントに知らせてください。

この書類は、① 契約条項に反する行為をやめる、合意しない場合は、② 契約はキャンセル、引越しを要求する、というテナントへの通告書です。

テナントにレント支払い以外のことで、契約違反の対象となるトラブルが起きたときに使いましょう。

 ・NOTICE TO PERFORM CONVENANT (CURE) OR QUIT

もし、リース契約書にHOA規則条項がない場合は、バルコニーでの喫煙がHOAにより禁止となったこと、隣近所の方の嫌煙権の問題などを説明して、必要であればリース解約の合意を求めてください。

テナントの合意が得られず、テナントの追い出しに法律上の手続きが必要な場合は、隣近所の方の健康に著しい被害などが出ているという証拠書類の収集プロセスが必用となります。

Q スモーキングテナントが出て行った後、タバコの臭いを取るためにかなりの出費がありました。

これ全部をテナントにチャージできますか？

A 基本的には「イエス」 です。ただし、ペイントやカーペットの年数、テナントのリース期間などが考慮されるべきと判断されます。

お勧めはCalifornia Department of Consumer Affairs (カリフォルニア州消費者庁) による大家とテナント間のガイドブックです。

セキュリティーデポジットの返却の際のアドバイスや例を使った説明が記載されており、とても便利です。

保証金の返却に関しては下記を参考にしてください。

www.dca.ca.gov/dca/publications/landlordbook/sec-deposit.shtml

ガイドブック『A GUIDE TO RESIDENTIAL TENANTS AND LANDLORDS RIGHTS AND RESPONSIBILITIES』（www.dca.ca.gov/publications/landlordbook/catenant.pdf）

スモーキングダメージの程度により、天井や壁、キャビネット、フロアリングなど、臭いの付いたものすべてを、ペイント工事前に洗い流す作業が必用となることもあります。

タバコの臭いをカバーするという専用の特殊なペイントもあります。

カーテン、ブラインド、カーペットなど、クリーニングまたは交換が必用となるため、その費用はかなりの額になるケースも多くあります。