売却前のアップグレード (2014.5.16)

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hoshina_new.jpg保科 みゆき  Miyuki Hoshina Flavell

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 1988年9月より現在まで23年間、「不動産Q&A」を連載
カリフォルニアに住む日本人の方々の生活に役立つ情報を、不動産コラムでご紹介しています。不動産売買だけでなく、賃貸に関する大家、テナント側からのご質問や、家の修理に関してのご質問など、皆様のサポートを提供しています。

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 売却前のアップグレード

 

 Q  家の売却前の修理、アップグレードを行う際に、何をどうすればよいのか教えてください。

 

やはり、ペイントとか新しいカーペットは必要でしょうか?

 

 

 

 

 

A  家を売る前に考慮したいアップグレードについて、何が一番結果を出せるかを一緒に考えてみましょう。

 

 

 

新しくテナントを探すときは、壁のペイントや美しいカーペットはスタンダードと言われています。

 

 

しかしながら、売り物件の新しいカーペットは契約後に取り外されてしまったり、塗り替えられたばかりの綺麗な白い壁は、それぞれのバイヤーの好みでカスタムカラーに塗り替えられていくことも多くあります。

 

 

 

ここでご紹介するのは、カリフォルニア州不動産協会により、バイヤーを対象に行われたアンケートの統計結果、ワーストトップ7のリストです。

 

 

それぞれの嫌われる理由をどう思われますか?

 

 

 

 

バイヤーが嫌うワーストリスト

 

 

 

70%:エレベーター

 

 

②51%:マスターバスのシャワーのみ。タブなし

 

 

③41%:ウエットバー。ファミリールームなどに設置されるバー専用のカウンター

 

 

④ 40%:合板のキッチンカウンタートップ

 

 

⑤ 31%:アウトドアキッチン 

 

 

⑥ 31%:ガラスドアのキッチンキャビネット

 

 

⑦ 30%:タイルのキッチンカウンタートップ

 

 

 

 

 

嫌われる理由

 

 

 

毎年の点検、サービスに掛かる費用が高額。サンディエゴでは、エレベーターが設置されている3階以上のビルはあまりポピュラーではありません。アウトドアが好きなカリフォルニアのライフスタイルに合わせて、開放感のある雰囲気が好まれるようです。

 

 

②シャワーしか使わない方が多いアメリカですが、やはりタブがないデザインは嫌われるようです。

 

 

③昔のスタイルで、今は人気がありません。

 

 

④ラミネート合板の安っぽさが嫌われる原因。最近はアパートでもGranite (御影石) などのアップグレードが見受けられます。

 

 

⑤掃除の面倒が嫌われる。

 

 

⑥掃除の面倒が嫌われる。ガラス越しにキャビネットの中が見えてしまう。

 

 

タイルの間の掃除の面倒が嫌われる。流行のカウンタートップへの交換工事の煩わしさや費用が原因です。

 

 

 

 

 

このリストの中で2度リストされている、キッチンのカウンタートップの交換はとても効果的だと思います。

 

 

最近は、レンタルアパートでキッチンのカウンタートップをGraniteに変えるところが増えています。

 

 

タイルとタイルの間のグラウト (薬液) の掃除がないこと、見た目のゴージャスさなどで人気が高まっています。

 

 

交換工事には現存のトップを剥(は)がし、新たな補強の上の設置工事となるため、その費用が原因と思われます。

 

 

最近はオンラインから写真で物件を選択する傾向にあり、初めからGraniteカウンタートップの付いたキッチンのみの物件しか見ないバイヤーも少なくありません。

 

 

 

コストパフォーマンスですが、通常、カウンタートップの交換工事だけでも$3,500から$6,000掛かってしまい、決して安い物ではありません (*注:カウンターサイズや種類、業者により価格は一定ではありません)。

 

 

売却前のアップグレード・オプションとして、お考えになってみてください。

 

 

売却価格に必ずプラスとして反映される、バイヤー一押しのアイテムです。

 

 

 

 

 

エージェントから見るワーストとその対策

 

 

・ドアの鍵口が緩んでいる、蛇口が錆びているなど、メンテナンスに疑問を感じる家。目に付きやすいマイナーな修理を売却前に行う。

 

 

・開閉がされておらず、タバコや食べ物などの臭いの強い家。窓を開けて換気を良くする。部屋用の清涼剤なども効果的。

 

 

・埃 (ほこり) やクモの巣などが目立つ汚い家。キッチン、バスルーム、玄関口、窓などの徹底クリーニング。

 

 

・暗い家。窓のブラインドが閉まっている。ブラインドやカーテンを開けて日光を入れ、部屋をできるだけ明るくする。

 

 

・家具や物が多く、部屋が狭く見える。冷蔵庫のドア、キッチンのカウンターなど、なるべく物を片付ける。必要のないものを1つの部屋にまとめて、他の部

屋をすっきりと見せる。

 

 

 

 

 

これらの対策は決して費用のかさむアイテムではありませんが、バイヤーに好印象を与える大事なポイントです。

 

 

あなたの家を一番効果的に見せるアイデアで、より良い結果を得ていただきたいと思います。

 

 
尚、弊社のレンタルホットラインでは、賃貸に関するご質問をお待ちしております。
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(このコラムではカリフォルニア州不動産の一般的情報を皆様にお伝えしています。各ケースのアドバイスは必ず専門機関にご相談下さい)

(2014年5月16日号掲載)

 

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