大家とテナント 大家からの質問 (その1) (2017.3.16)

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 1988年9月より「不動産Q&A」を執筆。
カリフォルニアに住む日本人の方々の生活に役立つ情報を、不動産コラムでご紹介しています。不動産売買だけでなく、賃貸に関する大家、テナント側からのご質問や、家の修理に関してのご質問など、皆様のサポートを提供しています。

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大家とテナント

大家からの質問 (その1)

 

テナントに貸している家を売ろうと考えています。

去年までは1年契約を更新していましたが、現在は月々の契約となっています。

テナントへ契約を終えると知らせるには、特別のフォームが必要ですか?

 

 

A テナントとの賃貸契約を終了したい場合は、テナントとの契約期間により、違う書類が必要となりますのでご注意ください。

 

<契約期間/書類>

・ 1年未満 / 30 Day Notice to Quit

・ 1年以上2年未満 / 60 Day Notice to Quit

・ 2年以上 / 60 Day Notice to Quit with Cause*

(* 2年以上居住しているテナントへは、契約を打ち切る理由を知らせる義務が大家にあります)

 

 

 

Q 家を貸しているテナントからDay Careを始めたいと連絡が入りました。

リース契約書には居住のみ、ビジネスは不許可と記載してありますし、家へのダメージなどを考えると断ろうと思いますが?

 

 

A カリフォルニア州の法律では、6人の子供までを預かる Small Day Care はビジネス範囲ではないと判断されるため、例えリース契約書に記載されていてもテナントに権利がありますのでご注意ください。

Small Day Care は、一般の居住用住宅で行うことが許可されており、残念ながら、現在、大家から許可を取ることが義務付けられていません。ただし、Small Day Care を始めるには California Department of Social Services からライセンスを得る必要があり、テナント=事業者とレンタルの家がその審査にパスし、損害賠償保険に加入する義務などの手続きをテナントが行うことを確認されることをお勧めします。

 

 

 

Q リース契約書にサインをした後に、テナントから修理だけでなくアップグレードと思われる内容のリクエストリストが送られてきました。まだ入居していないので、契約をキャンセルすることは可能でしょうか?

 

 

A 大家には居住水準 (参照:DCA Department of California Affair のガイドブック) で決められている範囲の修理を行う義務があり、契約をキャンセルすることはお勧めできません。

第一のステップとして、大家としての義務範囲の修理と、テナントが希望するアップグレードをしっかりと分けて返事をすることをお勧めします。

そしてアップグレードと思われるリクエストについては、大家の義務範囲ではないことを説明してください。

また、レントを調整することにより、アップグレードも可能であると伝えるのも良いかもしれません。

それでもテナントが納得しない場合は、相手の同意を確認して契約をキャンセルする方向で解決することが望ましいと思います。 

 

 

 

Q テナントのレントチェックが残高不足が原因で戻ってきました。

これからは現金のみ受け取ると伝え、リース契約書に記載されている$100の罰金を払うよう伝えたところ、私の要求は違法であると言われましたが?

 

 

A カリフォルニア州では、レントの現金払いを要求できるのはバッドチェックの後3か月までで、それ以上の期間の現金払いの要求は違法となります。

Late Fee (滞納金) はレントの6%を超えると Penalty (罰金) とみなされ、違法となります。

このため Dishonored Check Fee はリーズナブルな範囲であること (実際のコスト= 銀行のチャージは通常$25〜$35) とされています。

 

 

 

Q テナントから壁の色を変えたいと言われましたが?

 

 

A テナントが自分好みのインテリアカラーに変えることで長く住む可能性が高くなると考えれば、悪くない話です。

ただし、テナントにペイントの許可を与える場合は、① ペイントの種類や色など、② プロに任せる? それともテナント? テナントが行う場合は、ペイント経験、フロア、窓枠やドア枠などをカバーする用意について、③ 将来テナントが引っ越しする時に元の色に戻す費用の責任などを確認してください。

 

 

 

Q テナントがボーイフレンドと住みたいとリクエストしてきました。

大家としてどうしたらよいでしょうか?

 

 

A 通常のテナント募集と同じように申込書を記入してもらい、クレジットチェックや仕事先などのチェックなどの確認を行ってから、契約書にテナントとして名前を加えることをお勧めします。

 

 

 

Q コンドミニアムを3人の学生に貸しています。

そのうちの1人から引っ越すので自分の保証金を返してほしいとリクエストされました。

残りの2人は別のルームメイトを探すと言っていますが、このテナントから受け取った保証金を返却するべきでしょうか?

 

 

A 大家側の責任としての保証金の返却のタイミングは、契約したテナントが全員引っ越し、賃貸契約が終了した時です。

テナントの1人が引っ越し、代わりのテナントが入居する場合は Roommate Replacement であり、保証金については、テナントたちの責任でクリーニング費用やダメージの有無などを判断し、保証金をハンドルするべきだと説明してください。

 

 
尚、弊社のレンタルホットラインでは、賃貸に関するご質問をお待ちしております。
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(このコラムではカリフォルニア州不動産の一般的情報を皆様にお伝えしています。各ケースのアドバイスは必ず専門機関にご相談下さい)

(2017年3月16日号掲載)