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保科 みゆき  Miyuki Hoshina Flavell

不動産エージェント 
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858-551-1140 代表

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1988年9月より「不動産Q&A」を執筆。

カリフォルニアに住む日本人の方々の生活に役立つ情報を、不動産コラムでご紹介しています。不動産売買だけでなく、賃貸に関する大家、テナント側からのご質問や、家の修理に関してのご質問など、皆様のサポートを提供しています。

ご質問、ご連絡はこちらまで

 

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ESA(Emotional Support Animal)

 

Q テナントからESA(Emotional Support Animal)を持ちたいとリクエストを受けましたが、ノーペットで契約しているので断っても大丈夫でしょうか。

 

A エモーショナルサポートアニマルは、FHA (Fair Housing Act:公正住宅法)によりペットではないと定義されているため、ノーペットを理由に断ることは認められていません。

 

 

Q 新しくテナントを探す場合ですが、カーペットが新しくダメージが予想されるという理由で断れないでしょうか。

 

A 将来予想されるダメージを理由にサポートアニマルを断ることは認めれていません。

ESAの申込みに対しては適切な対応が求められており、通常の申込者と同じようにクレジットヒストリーやその他のチェックを行った結果により、判断されることをお勧めします。

 

 

Q 障害を持つ人のサポートとしてのサービスアニマルと、ESAと呼ばれるこのエモーショナルサポートアニマルとどう違うのでしょうか。

 

A 認可の対象が違い、サービスアニマルはアニマル自身、エモーショナルサポートアニマルは、アニマルではなくそのオーナー自身が医者の診断書を必要とします。

 

・ Service Animal Dog (Guide dog, Signal dog, & Service dog)

サービスアニマルは、特別の訓練を受け、資格試験を合格して認定を受けた犬であり、身体的なサポートやヘルプが目的とされており、猫は含まれていません。

 

・ Emotional Support Animal

エモーショナルサポートアニマルは、種類や資格を必要ではありません。

アニマルオーナーの精神的なサポートをする動物としてその種類は限定されてなく、猫、鳥、魚なども含まれます。

サポートアニマルが必要だという医者の診断書により、この条例が適応されます。

 

 

Q サポートアニマルを受け入れるとしても、ペットデポジットを要求しても良いですか。

 

A サポートアニマルに対して、ペットデポジットを要求することはできません。

デポジット額は、家具なしでは月のレントの2倍まで、家具付き月のレントの3倍までと最高額が決められています。

 

 

Q 受け入れる場合のアドバイスなどをお願いします。

 

A サービスアニマルやサポートアニマルを受け入れる場合は、やはり専用の補足契約書を使い、テナントの責任範囲についてきちんと確認しておきましょう。 

 

・ Service/Support Animal Agreement

サービス・サポートアニマルの写真と犬の特徴を記載する個所が含まれています。アニマル付きで居住を認める条件がリストされている契約書です。(検索ワード:Service animal agreement ca pdf)

犬の登録、必要なワクチンの接種、共同エリアの制限、24時間以上の放置、被害への賠償責任などについてリストされており、例えば外に繋ぐことは許可されていないなど色々なケースに対して明確に説明されています。

 

 

Q サービスアニマルやサポートアニマル条例は、全てのレンタル物件に適応されるのでしょうか。

 

A レンタル物件すべてに適応されていますが、下記の条件を満たす個人オーナーは免除されています。

・ 4戸までの居住用住宅で、オーナーがその1戸に住んでいる

・ 管理会社やブローカーを使わず、オーナーが自分で管理している

 

最近は、エモーショナルサポートアニマルの条例が悪用されている状況が問題となっています。

オンラインで安価にかつ簡単に医者の診断書が入手可能となり、サポートアニマルの必要性がしっかりと確認されていない状態です。

このため、解決策としてサポートアニマルの認可手続きに対して、第3者立場の証明を必要とする新しい条例(AB1569)が検証されています。

またこの条例では、第3者は、アメリカ国内のビジネスであり、証明を発行することがメイン業務のビジネスではないこと、申込者の個人診断が不可欠など、オンラインでの簡単な入手を防ぐように設定されています。

 

 
尚、弊社のレンタルホットラインでは、賃貸に関するご質問をお待ちしております。ご質問、ご連絡はこちらまで

(このコラムではカリフォルニア州不動産の一般的情報を皆様にお伝えしています。各ケースのアドバイスは必ず専門機関にご相談下さい)

(2017年9月16日号掲載)