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保科 みゆき  Miyuki Hoshina Flavell

不動産エージェント 
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Remax Associates
1010 Prospect St., #300
San Diego, CA 92037

858-335-3376 直通
858-551-1140 代表

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www.usa-fudosan.com

1988年9月より現在まで23年間、「不動産Q&A」を連載
カリフォルニアに住む日本人の方々の生活に役立つ情報を、不動産コラムでご紹介しています。不動産売買だけでなく、賃貸に関する大家、テナント側からのご質問や、家の修理に関してのご質問など、皆様のサポートを提供しています。

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FHAローンとHomepath Financing

Q. FHAローンを使って、3.5%の頭金で、コンドミニアムを購入したいと考えていました。

早速、コンドミニアムを探し始めたのですが、FHAローンを使って購入できる物件が非常に少ないように感じられます。

どう思われますか。
 

 

 

A. 頭金が3.5%で融資を受けられるという魅力で、First Time Buyerに人気のあった政府公認のローンプログラム、FHAは現在大きな問題を抱えています。

コンドミニアムやタウンハウスなどアソシエーションのあるコンプレックス内の場合は、コンプレックス、HOA全体でFHA 承認を受ける必要があります。

ところが、最近は承認を受けるための費用や必要条件が難しくなっているため、今までFHA承認を受けていたコンプレックスでさえ、承認の更新手続きを行なわないといったケースが増えています。
 

また、ショートセールや銀行差し押さえ物件などは、通常 AS IS (=現状のままの状態) で売りに出ており、修理も行われません。

FHAの不動産鑑定には、物件のコンディションも査定に影響があり、アプライアンスが足りない、何かが壊れているといった状態の物件では鑑定の承認が下りません。

こういった問題が大きく影響してFHA融資を受けられる条件が満たされないケースが多く、FHAローンプログラムの将来が危ぶまれています。
 

 

 

 

Q. 普通のローンは頭金が最低10%必要と聞いていますが、友達からHomepath Financingというプログラムは3%の頭金でよいと聞きました。

このHomepathについて詳しく教えてください。
 

 

 

A. 最近話題になっているHomepathは、連邦モーゲージ金庫の差し押さえ物件をマーケティングするために作られたプログラムです。

First Time Buyersが利用できるように、3%という低い頭金やその他の有利な点で魅力のある融資を提供しています。

▽Homepath プログラムの良い点


(購入額、$200,000設定)

  1. $6,000、3%の頭金、ギフトマネー、パーソナルローンなどお金の出所はいろいろと融通が利きます。

    ただし、別荘や投資物件の購入には10%の頭金が必要となります。


  2. ($350~400) 不動産鑑定は必要なし
    (No Appraisal)


  3. ($150・月々) 融資保険の加入は必要なし
    (No Private Mortgage Insurance)


  4. ($12,000~$18,000) 売主からのクレジット6~9%OK
    (Seller Credit)


  5. 購入目的は、居住、バケーションホーム、投資住宅すべてOKです。
    (Owner Occupied、Second Home、Investment)


    ローンの種類、固定、変動、利息のみローンなど、多種を選ぶことができます。
    (Fixed、Adjustable、Interest Only)


  6. コンプレックスのFHA承認の必要なし

 

 

▽Homepath プログラムの不利な点

  1. Homepath.comに載っている物件のみが適用

    www.homepath.comのサイトから常時アップデートされたリストをご覧いただけます。


  2. 金利レートが約1%高め (融資保険が含まれている)

    このレートの違いは下記の例「FHA3.5%、Homepath3%の頭金」で計算しています。

    ご覧ください。

 

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尚、弊社のレンタルホットラインでは、賃貸に関するご質問をお待ちしております。
ご質問、ご連絡はこちらまで


(このコラムではカリフォルニア州不動産の一般的情報を皆様にお伝えしています。各ケースのアドバイスは必ず専門機関にご相談下さい)

(2011年11月16日号掲載)

 

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