リース解約は、どのようにすればよいのでしょうか？

Q  現在、タウンハウスをテナントに貸していて、今年９月末までのリース契約となっています。

しかし、私が急きょ、夏前にサンディエゴに戻ってくることになったため、テナントに退去してほしいと思っています。

契約解除の手続きはどのようにすればよいのでしょうか？

オーナーが早めに戻るというのは、解約の理由として認められますか？

A  残念ながら、認められておりません。

カリフォルニア州の法律上、① 特別に条件として、その条項が契約書に記載されている、または② テナントにレントの未払いや契約違法行為があれば、法的退去プロセスを取ることげできますが、これら以外では、テナントの同意がない限り、リースを解約することができません。

テナントの同意を得られるよう、まずテナントと話し合ってみましょう。

もしかすると、早めに引っ越してもいいと考えてくれるかもしれません。

下記の1から5までは、テナントに早めの引っ越しを考慮してもらうための、お勧めアイデアです。

1.リース更新

まず、リース更新をする意思はないとはっきり伝えましょう。そして自分が戻ってくるため、申し訳ないが早めに引っ越してくれる可能性があるかどうかを訊ねてみましょう。なお、必ずリース終了日の60日前までに、告知をテナントに書式で渡す法律義務がありますので、ご注意ください。次の3つの中の1つの方法を選んでください。① 直接手渡す。② Certified Mailで郵送する。③ 玄関ドアにコピーを貼り付け、普通の郵便で送る。

2.テナントからオーナーへの30日前の告知義務

通常、テナント側に義務のある引っ越し前の30日告知を条件とせず、気に入ったレンタルが見つかり次第、引っ越してもよいと同意する。この場合、短縮する告知日数はオーナー次第で決めることができます。

3.引越日の調整

テナントは、旧住所から新住所へ引っ越す際に、ある程度の日数のダブルレントを払う必要に迫られます。引っ越しに必要な日数だけでなく、気に入った物件の入居日と引越し日の調整をする必要などが生じますので、気に入ったレンタルが見つかった時は、引っ越し日の調整を手伝う意思があると伝えてみてください。

4.保証金の返却のタイミング

オーナーからテナントへの保証金の返却は引っ越し日から3週間以内と定められています。この返却を短期間にする、もしくは引っ越し前に半分 (または部分) を新しいレンタルへの保証金宛に返却するなど。もちろん、レンタルの状態が良い場合のみお勧めです。

5.引っ越し費用クレジット

何月何日までに引っ越してくれた場合は、ある一定の金額をテナントに渡す。もちろん、レントのディスカウントと言ってもいいのですが、あまり居心地を良くしてしまい、なるべく長く居続けたいと思われては逆効果です。早めの引っ越しの方が魅力的になるように設定してください。

Q 現在借りている家のオーナーから、家を売るからと30日の引っ越し告知を受け取り、困っています。

私の記憶では、1年以上契約している場合は Month to Month でも60日前の通告がオーナー側の義務だったと思うのですが？

A はい、通常1年以上居住のテナントへの解約の知らせは、60日前の知らせが必要と定められています。

ただし、物件が売却される場合は、必要条件が揃っていれば、例外として30日前の知らせに短縮されています。

これらの条件がすべて満たされている場合は、オーナーの告知は法律上有効となります。

・条件

(1)現在、該当物件の売買契約中 (エスクロー期間中)

(2)バイヤーが居住目的 (最低1年間) の購入 (投資目的は不可)

(3)テナントへの30日前の書式告知が、エスクローがオープンしてから120日以内

(4)過去に30日、または60日告知を受け取っていない、初めての告知

＊注：通常のケースでは、オーナーには引っ越し告知の理由をテナントに告げる義務はありません。